La última reforma de la LAU que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 no ha evitado que se suelan firmar contratos de arrendamiento de vivienda con cláusulas nulas que alteran los derechos de los inquilinos.

Las clúsulas nulas más frecuentes en un contrato de alquiler son:

1. Duración mínima del contrato de alquiler: si la duración del contrato de alquiler de vivienda es inferior al mínimo legal, el inquilino podrá continuar en el piso alquilado, ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido. Esta duración es establecida por las dos partes involucradas (libre decisión). Hay algunas diferencias entre:

a) contratos inferiores a 5 años (personas físicas): o a 7 (personas jurídicas), podrán ser prorrogados forzosamente si el arrendatario así lo desea, aunque el arrendador no quiera, de forma anual hasta alcanzar los 5 años.

b) contrato de alquiler con plazo indeterminado: se considera que es de un año, pudiendose prorrogar año tras año hasta 5 años. Pasado ese plazo, si no se cancela el contrato por ninguna de las partes, se puede realizar una prórroga de hasta 3 años más.

2. Desistimiento anticipado del inquilino: si el inquilino firma un contrato por el que se ha decidido que debe quedarse en la vivienda arrendada por un año, pero la ley permite al arrendatario desistir del alquiler una vez pasados 6 meses, se debe considerar nula la cláusula impuesta al inquilino que se establece de avisar con 30 días de antelación de que abandona la vivienda.

Si el inquilino desiste antes de los 6 meses, se puede establecer una mensualidad de penalización por cada año que falte por cumplir y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores al año de contrato.Cualquier indemnización por importe superior será nula.

3. Actualización de la renta: cualquier actualización pactada por importe superior de la variación porcentual del IPC será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, no podrá ser actualizada por el arrendador.

4. Fianza legal y garantías adicionales: la fianza que se exige al inquilino es de una mensualidad, no podrá ser mayor ni someterse a actualización. Aunque podrá ser incrementada cuando el contrato se prorrogue una vez cumplido el plazo mínimo de duración. El inquilino también puede solicitar que disminuya hasta que se equipare a una mensualidad de la renta vigente.

Otras garantías legales, es que no podrá superar a dos mensualidades, salvo que la duración del contrato sea superior a 5 o 7 años ( cuando el propietario es una empresa). En este caso, el arrendatario podrá exigir al inquilino garantías por importe superior al máximo legal mencionado.

fuente: idealista.com